Locazione e sfratti ai tempi del Covid 19

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Nelle locazioni ad uso abitativo, il conduttore  diventa moroso se non corrisponde di canone mensile entro venti giorni dalla data di scadenza. Al verificarsi di tale condizione il locatore può intimare lo sfratto per morosità innanzi al tribunale competente.

Nel periodo di emergenza sanitaria, le morosità relative ai contratti di locazione hanno subito una impennata per cause certamente non imputabili agli inquilini.
La richiesta più ricorrente è se la normativa prevede la possibilità di sospendere il pagamento del canone senza conseguenze per i conduttori.

Vediamo cosa ha previsto la legislazione di emergenza.

Decreto “Cura Italia” per rilascio immobili e sfratto per morosità

Nel decreto “Cura Italia” all’ art. 103 al comma 6 si prevede che l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020, poi prorogato fino al 1.9.2020
Cosa significa?

Nel caso, si è gia concluso il processo di sfratto per morosità con un’ordinanza di ingiunzione al pagamento del canone arretrato e sgombero locali, tale provvedimento non potrà essere messo in esecuzione fino al 1.9.2020.

Cosa accade se il conduttore finora ha pagato l’affitto regolarmente e salta le mensilità relative ai mesi post Covid-19?


In caso di morosità dell’inquilino, il proprietario potrebbe conferire mandato ad un legale per intraprendere il processo di sfratto al fine di ottenere un provvedimento di rilascio dell’immobile.
Il Decreto cura-Italia, infatti, prevede la sospensione dei procedimenti giudiziari ma non esclude la possibilità di instaurare nuovi giudizi.

Con la crisi economica che ha colpito le famiglie, è innegabile la difficoltà di pagare puntualmente il canone di locazione con un incremento delle procedure di sfratto per morosità e delle esecuzioni degli sfratti.

Per le locazioni ad uso commerciale

Solo per le locazioni ad uso commerciale ritroviamo un unico provvedimento che risulta adottato dal Governo con un aiuto per i conduttori. L’art 65 del d.l. 18/2020 riconosce  agli esercenti attività d’impresa un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe). La misura è certamente poco satisfattiva. Non solo perché è limitata ad alcune categorie catastali, ma la semplice attribuzione di un credito d’imposta (che presuppone, comunque, il pagamento integrale del canone) non è idonea a risolvere i problemi dei costi che l’imprenditore è tenuto a sopportare senza poter svolgere la propria attività.

Per locazioni ad uso abitativo?

Nulla è previsto per le locazioni ad uso abitativo.
Dal lato del locatore, è bene considerare che per taluni il canone di locazione rappresenta un’unica fonte di reddito.

Nell’ipotesi di locazione commerciale, molte attività hanno subito una totale chiusura con impossibilità di utilizzare il locale locato. Tuttavia non è possibile addebitare al locatore la responsabilità per l’emergenza sanitaria. Una soluzione praticabile è la normativa dettata dall’art. 1464 c.c. in materia di impossibilità parziale della prestazione.

Tale norma richiamata consente al conduttore di richiedere la riduzione della prestazione oppure, in alternativa, il recesso dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale.
La riduzione deve essere oggetto di un accordo tra le parti.

Qualora il locatore non accetti la riduzione, potrà agire in giudizio al fine di ottenere una sentenza di risoluzione del contratto e la condanna del conduttore a corrispondere l’intero canone. Il conduttore convenuto potrà opporsi alla risoluzione ed alla domanda di pagamento integrale dei canoni, eccependo l’esistenza della ridotta prestazione del locatore per causa a quest’ultimo non imputabile e chiedendo – oltre al rigetto della domanda – la riduzione del canone. Trattandosi di questione nuova, importante sarà il formarsi di orientamenti giurisprudenziali in merito.

Cosa è previsto per le locazioni ad uso abitativo?


In tale ipotesi, non vi è impossibilità di usufruire del locale oggetto del contratto, pertanto la soluzione prospettata non è percorribile. È bene segnalare che il conduttore convenuto in giudizio con sfratto per morosità relativamente a immobili ad uso abitativo potrà chiedere.
Si consiglia di evitare iniziative del conduttore come sospensione o riduzione del canone, senza aver contattato il locatore in base ai principi di diligenza e buona fede.

A livello regionale e comunale, in varie zone di Italia, sono stati adottati dei provvedimenti per aiutare, a determinate condizioni, i privati cittadini in difficoltà a pagare l’affitto di casa.
È consigliabile affidarsi ad un legale per intraprendere un percorso di mediazione con il locatore, al fine di ridurre i danni economici per entrambe le parti.


Avv. Rosa Di Caprio
Studio Legale Di Caprio
Email: avvocatodicaprio@gmail.com

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